Kancelaria Notarialna
Ewa Kulesza Notariusz

Obrót nieruchomościami - umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, dożywocia, umowa przedwstępna, ustanowienie służebności

Obrót nieruchomościami

Obrót nieruchomościami (lokalami, gruntami zabudowanymi i niezabudowanymi, a także prawem użytkowania wieczystego gruntu) odbywa się na podstawie umów, które dla swej ważności wymagają formy aktu notarialnego, przy czym najczęściej zawieranymi umowami są:

Umowa sprzedaży

Na jej podstawie sprzedający za ustaloną cenę przenosi własność nieruchomości (lokalu lub gruntu, a także prawo użytkowania wieczystego) na kupującego oraz zobowiązuje się wydać mu tę rzecz. Umowa może zawierać inne istotne dla stron postanowienia. Od umowy sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego notariusz pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości transakcji na podstawie art. 6 ust. 2 i 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r. (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r. tekst jednolity Dz. U. z 2010 Nr 101 poz. 649 j.t. z późn. zm.)

Umowa darowizny

Umowa darowizny dokumentuje nieodpłatnie przeniesienie własności nieruchomości (lokalu lub gruntu, a także prawa użytkowania wieczystego) na obdarowanego. Nieodpłatnego charakteru umowy nie pozbawia możliwość ustanowienia przez obdarowanego na rzecz darczyńcy służebności osobistej mieszkania dzięki czemu darczyńca uzyska prawne zabezpieczenie dożywotniego zamieszkiwania w lokalu, którego własności się wyzbył. Zgodnie z art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (ustawa o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 roku, tekst jednolity.. Dz.U. z 2009 Nr93, poz. 768 z późn. zm.) darowizna lokali, innych nieruchomości oraz praw majątkowych zwolniona jest od podatku od darowizn gdy nabywcą jest małżonek, dzieci i wnuki oraz pozostali zstępni, dziadkowie, pasierbowie, rodzeństwo, ojczym i macocha.

Umowa dożywocia

Umowa dożywocia, mocą której zbywca (najczęściej osoba starsza, która dokonuje tej czynności z zamiarem zapewnienia sobie opieki i bezpiecznej starości) przenosi na rzecz nabywcy własność nieruchomości (lokalu lub gruntu, a także prawa użytkowania wieczystego) w zamian za dożywotnie utrzymanie (wyżywienie, zapewnienie dożywotniego mieszkania, dostarczanie środków finansowych, a także sprawienie pogrzebu). W związku z zawarciem umowy dożywocia notariusz pobiera podatek w wysokości 2% wartości nieruchomości (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r. tekst jednolity Dz. U. z 2010 Nr 101 poz. 649 j.t. z późn. zm.)

Umowa zamiany

Umowa zamiany, która dokumentuje przeniesienie przez strony tej umowy wzajemnie przysługujących im praw (zamiana lokalami, gruntami etc.). W przypadku różnicy w wartości zamienianych praw może zostać ustalona stosowna dopłata na rzecz osoby przenoszącej prawo o większej wartości. W tym przypadku notariusz zobowiązany będzie do pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r. tekst jednolity Dz. U. z 2010 Nr 101 poz. 649 j.t. z późn. zm.)

Umowa zniesienia współwłasności

Umowa zniesienia współwłasności jest umową umożliwiającą współwłaścicielom, którym przysługuje odpowiedni ułamek w nieruchomości „wyjście” ze stanu współwłasności. Najczęściej umowa prowadzi do przyznania własności „całej rzeczy” jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty na rzecz pozostałych lub do podziału fizycznego rzecz np. poprzez wydzielenie z jednej nieruchomości szeregu działek i przyznanie ich poszczególnym współwłaścicielom. W sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje bez spłat i dopłat, pomiędzy osobami niezaliczonymi do I grupy podatkowej (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie) notariusz zobowiązany jest do pobrania podatku od spadków i darowizn (ustawa o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 roku, tekst jednolity.. Dz.U. z 2009 Nr93, poz. 768 z późn. zm.). W przypadku ustalenia spłat bądź dopłat notariusz zobowiązany jest do pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r. tekst jednolity Dz. U. z 2007 Nr 68 poz. 450 z późn. zm.)

Umowa Przedwstępna

Wymienione powyżej umowy nie wyczerpują katalogu umów, na podstawie których odbywa się „obrót nieruchomościami” są natomiast najczęściej stosowanymi umowami na tzw. rynku wtórnym. Każda z ww. umów może być poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej, w której strony zobowiązują się do zawarcia np. umowy sprzedaży lub zamiany. Co do zasady umowa przedwstępna nie wymaga formy aktu notarialnego, ale jej zawarcie przed notariuszem podwyższa profesjonalizm czynności i zwiększa dbałość o interesy jej uczestników często dysponujących różnym poziomem świadomości i wiedzy prawniczej oraz w różnym stopniu potrafiących zadbać o swoje bezpieczeństwo w związku z zawieraną umową. W przypadku gdy którakolwiek ze stron umowy przedwstępnej uchyla się od jej dobrowolnej realizacji, istnieje możliwość dochodzenia wykonania umowy na drodze sądowej, jednak wyłącznie wtedy gdy umowa przedwstępna zawarta była w formie aktu notarialnego.

Ustanowienie służebności

Ustanowienie służebności prowadzi do obciążenia nieruchomości prawem korzystania w ustalonym zakresie i przez czas określony lub nieokreślony, odpłatnie lub nieodpłatnie. Służebność może być ustanowiona na rzecz innej nieruchomości (służebność gruntowa np. przejścia i przejazdu), osoby fizycznej (służebność osobista np. zamieszkiwania w lokalu) lub na rzecz przedsiębiorcy dysponującego urządzeniami przesyłowymi dostarczającymi przykładowo energię, gaz, wodę (służebność przesyłu). Dla oświadczenia właściciela nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego.

 

Wróć do poprzedniej strony