Odrębna własność lokalu, umowy deweloperskie
Problematyka odrębnej własności lokali, również w zakresie zawierania umów zobowiązujących do ustanowienia ich odrębnej własności, uregulowana jest w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), ustawie kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz.U. z 2014 r, poz. 121 j.t. z późn. zm.), ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2014 r. poz. 518 j.t. z późn. zm.) oraz w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232 z dnia 28.10.2011 r., poz. 1377) obowiązującej od dnia 29 kwietnia 2012 r., jak również w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. ( tekst jednolity Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 j.t., z późn. zm.).
Ustanowienie odrębnej własności lokalu
Ustanowienie odrębnej własności lokalu nastąpić może w drodze umowy, jednostronnego oświadczenia woli (kiedy właściciel nieruchomości ustanawia odrębną własność lokali dla siebie) lub orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Zarówno umowa jak i jednostronne oświadczenie woli dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Najczęściej do zawarcia umowy dochodzi w wyniku uprzednio zawartego zobowiązania właściciela gruntu lub jego użytkownika wieczystego (dewelopera) do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia, po zakończeniu budowy, odrębnej własności lokalu i sprzedaży tego prawa. Z kolei spółdzielnie mieszkaniowe ustanawiają odrębną własności lokalu i przenoszą to prawo na rzecz uprawnionych w ramach realizacji roszczenia zwanego ekspektatywą odrębnej własności lokalu, a wynikającego z umowy o budowę lokalu, jak również w wyniku procesu „przekształcania” spółdzielczych własnościowych oraz lokatorskich praw do lokali w odrębną własność. Ustanawianie odrębnej własności lokali w budynkach państwowych i komunalnych i ich sprzedaż na rzecz najemców następuje przy uwzględnieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Ustanowienie odrębnej własności lokali stanowi jedną z form zniesienia współwłasności nieruchomości przez dotychczasowych współwłaścicieli i jeśli nie odbywa się na drodze sądowej wymaga udokumentowania aktem notarialnym. Każda umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, jak również wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą jedynie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Odrębna własność lokalu powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej.
Umowa deweloperska
Umowa deweloperska jako umowa nazwana uregulowana została w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. nr 232 z dnia 28.10.2011 r., poz. 1377), która obowiązuje od dnia 29 kwietnia 2012 r. Reguluje ona zasady zawarcia umowy oraz wymogi ochrony praw nabywcy (osoby fizycznej), wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości (ewentualnie użytkowania wieczystego) wraz z własnością posadowionego na gruncie budynku. Do szczególnych instrumentów ochrony konsumenta należy zaliczyć nałożenie na deweloperów obowiązku zawarcia z bankiem umowy rachunku powierniczego dla każdej prowadzonej inwestycji, na który mają wpływać osobno ewidencjonowane wpłaty klientów. Bank upoważniony jest do wypłacenia deweloperowi pieniędzy po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy ostatecznej (rachunek zamknięty) lub sukcesywnie po stwierdzeniu zakończenia poszczególnych etapów inwestycji (rachunek otwarty). W przypadku upadłości dewelopera środki zgromadzone na rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych (art. 4252. znowelizowanej ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe i naprawcze). Ustawa nakłada na deweloperów, z chwilą rozpoczęcia sprzedaży, obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego i zawiadamiania o każdej zmianie oferty ujętej w prospekcie. Klient natomiast uzyskał prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej m.in. w przypadku gdy informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, jak również w przypadku gdy informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej oraz jeżeli prospekt informacyjny nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy. Umowa deweloperska winna zawierać obligatoryjne informacje dotyczące: rachunku powierniczego, terminu rozpoczęcia i zakończenia inwestycji, gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej, wysokości odsetek i kar umownych, sposobu pomiaru powierzchni lokalu, otrzymania prospektu informacyjnego oraz zgody banku na bezciężarowe wyodrębnienie lokalu. Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, zaś jej koszt po połowie ponosi deweloper oraz klient.
Wymagane dokumenty
Kliknij aby zobaczyć wymagane dokumenty dla wybranej czynności: